Fosse septique et obligations d’investigations et de conseils de l’agent immobilier

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’Appel de Bordeaux le 4 juin 2012, sous le numéro 11/01362.
Dans cette affaire, un couple de nationalité irlandaise et demeurant en Irlande, a signé le 12 septembre 2006 un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé sur la commune de Saint-Maurice des Lions et ce, au prix principal de 268 000,00 €, incluant les honoraires de négociation de l’agence immobilière, lesquels étaient de 18 000,00 €.
La vente du bien a été définitivement consacrée le 1er mars 2007 par un acte notarié.
A l’occasion des travaux d’aménagement, l’aménagement d’une salle de bains complémentaire, les époux irlandais s’apercevaient, au mois d’août 2008, de l’inexistence d’un système autonome d’assainissement, situation que la commune leur confirmait.
Ces derniers ont donc immédiatement contacté l’agence immobilière pour lui indiquer qu’ils n’avaient pas eu connaissance de l’absence de système d’assainissement.
C’est dans ces circonstances qu’après avoir eu les autorisations nécessaires, les époux X ont fait procéder à la pose d’un assainissement et, par acte d’huissier, ont fait assigner l’agence immobilière aux fins de la voir condamnée au paiement de dommages et intérêts.
En effet, ces derniers considèrent tout d’abord qu’il ne peut leur être reproché de n’avoir pas constaté l’absence d’une fosse septique avant le mois d’août 2008, puisque c’est à l’occasion de travaux dans leur habitation qu’ils ont découvert cette situation, mais surtout, ils considèrent que l’inexactitude de l’information délivrée par l’agence immobilière est constitutive d’une publicité mensongère ou de nature à induire en erreur, au sens de l’article L 121-1 du Code de la Consommation.
Il est bien évident que la responsabilité de l’agent immobilier ne se limite pas à ce qu’il peut vérifier aisément ou visuellement.
Précisément en matière d’assainissement, la responsabilité de l’agent immobilier peut être caractérisée pour défaut de vérification de l’état réel du bien, tel que mentionné dans l’affiche descriptive ou le compromis.
Pèse sur l’agent immobilier de véritables obligations d’information et de conseil lors des visites et de la rédaction du compromis de vente, une obligation qui s’imposait d’autant plus que les acquéreurs étaient des étrangers, ignorant de la langue et de la règlementation française.
Ces derniers pouvaient ainsi se reposer légitimement sur l’agence, après qu’elle se soit déclarée négociatrice de la vente et qu’elle ait obtenu de leur part l’accord d’une rémunération substantielle de 18 000,00 €.
Par ailleurs, l’agence immobilière engage sa responsabilité pour avoir fait preuve de réticence d’information dans les suites de la signature du compromis de vente.
Il est parfaitement possible d’engager la responsabilité de l’agence immobilière, pour avoir commis la faute de ne pas s’être assurée de l’exactitude des éléments descriptifs de l’immeuble mis en vente par ses soins au regard de l’article L 121-1 du Code de la Consommation, ainsi que des articles 1382 et 1147 du Code Civil.
Il est pareillement loisible d’engager la responsabilité de l’agence immobilière au titre du manquement à son devoir d’information et de conseil et à l’égard de leurs clients.
En effet, lorsqu’un mandataire manque à ses devoirs, sa responsabilité contractuelle peut s’en trouver engagée,
L’agent immobilier, est tenu d’accomplir le mandat et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et ce même agent immobilier répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.
S’il est évident qu’il s’agit d’une faute, d’une responsabilité pour faute, cette faute doit être démontrée par le demandeur.
S’il est classiquement acquis que les agents et intermédiaires immobiliers sont tenus d’une obligation de moyens il n’en demeure pas moins que cette obligation de moyens est une obligation par laquelle il incombe à l’agent immobilier de démontrer qu’il a effectué toute diligence pour justement se donner les moyens de remplir sa mission et, notamment, de conseiller et d’informer utilement son client.
La jurisprudence est fournie en pareille matière et offre de nombreux exemples, telle que la violation de l’obligation de diligence dans la sélection d’un éventuel co-contractant pour le mandant.
L’agent immobilier doit s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du client qu’il a trouvé ou de sa caution, et cela qu’il s’agisse d’un locataire ou d’un acquéreur.
Il doit également s’assurer de rechercher l’efficacité de l’opération.
Ainsi, l’agent immmobilier doit s’assurer de la réalité de l’étendue de la capacité des droits des parties pour pouvoir conclure valablement les actes considérés.
Il doit même vérifier, éventuellement lever ou faire lever les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur le bien objet du mandat ou sur l’opération envisagée.
Enfin, toute une série de fautes peuvent être également reprochées à l’agent immobilier, consistant en la violation de l’obligation accessoire d’information et de conseil.
En effet, afin de garantir a priori l’intégrité du consentement, la jurisprudence a dégagé une obligation précontractuelle d’information ou de conseil, puisqu’il est clairement acquis que l’agent immobilier, en qualité de professionnel cède immanquablement les compétences et les informations privilégiées qu’il doit mettre à la disposition de son client, afin que ce dernier puisse contracter en toute connaissance de cause.
L’obligation d’information, ou obligation de renseignement, est celle par laquelle l’agent immobilier doit donner à son partenaire, le client, toutes les informations techniques nécessaires à sa décision.
En outre, s’ajoute à cette obligation d’information et de renseignement, l’obligation de conseil et de mise en garde, qui consiste naturellement à aider le client à prendre sa décision en parfaite connaissance de cause et en s’assurant que la chose ou la prestation proposée est adaptée à ses besoins, en l’informant si nécessaire des avantages mais aussi des inconvénients de son choix.
Cette obligation de mise en garde peut même amener l’agent immobilier à dissuader son client de contracter en tant que de besoin.
Les obligations d’information, de conseil et de mise en garde sont véritablement des compléments indissociables de l’obligation de diligence de l’agent immobilier investi dans le mandat d’entremise.
Ainsi, ces obligations d’information, de conseil et de mise en garde s’expriment lorsqu’il y a des risques, risques juridiques, notamment risque de non-renouvellement du bail, risque lié à l’intervention du bailleur commercial à la cession du fonds de commerce, risque d’incompatibilité du statut des locaux avec l’activité projetée, l’existence d’une règlementation particulière, l’existence de servitudes, d’inscription de sûretés…
L’obligation d’information, de conseil et de mise en garde trouve fréquemment des échos, et particulièrement dans cet arrêt, en jurisprudence à propos des agents immobiliers mis en cause suite à la découverte de vices affectant le bien vendu par l’entremise.
Cette jurisprudence rappelle qu’il appartient naturellement à l’agent immobilier de se prémunir des défauts occultes de la chose vendue.
En effet, la Cour d’Appel constate que la publicité réalisée par l’agence immobilière sur un site internet pour offrir le bien immobilier litigieux à la vente, mentionnait au titre des éléments d’équipement, la présence d’une fosse septique, information en langue anglaise parfaitement accessible à des ressortissants irlandais, tels que les époux X.
La Cour considère qu’il résulte de la lecture du mandat de vente sans exclusivité qui avait été consenti à l’agence immobilière que cette indication résultait à l’évidence des déclarations faites par le vendeur lui-même et qu’elle s’était simplement bornée à les reproduire dans l’annonce précitée.
La Cour considère également que l’absence, du moins le caractère apparent de cet équipement ne permet pas à l’agence immobilière de pouvoir mettre en doute les informations données par son mandant et dès lors qu’il ne peut lui-être reproché à ce stade de ne pas avoir opéré d’investigations plus poussées au titre de la présence effective d’une fosse septique, c’est à bon droit que le Tribunal a retenu l’impossibilité d’imputer à cette dernière la réalisation d’une publicité mensongère susceptible d’être sanctionnée par les dispositions de l’article L 121-1 du Code de la Consommation.
La Cour considère que l’agence immobilière a donc commis une négligence, qui a justement été retenue par le Tribunal comme susceptible d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil, résidant en un manquement dans le cadre de son obligation d’assurer une description précise et loyale du bien vendu.
Il ressort d’ailleurs des faits de l’espèce qu’au terme d’un certificat d’urbanisme sollicité par l’agence immobilière le 15 septembre 2006 et délivré le 27 septembre 2006, soit quelques jours après la signature du compromis, il est précisé que l’immeuble n’est pas desservi par un réseau d’assainissement collectif et que, pour le système d’assainissement à prévoir, il convenait de se rapprocher de la communauté des communes locale.
Parallèlement à cela, l’agence immobilière, manifestement consciente de la nécessité d’obtenir des indications plus précises sur la nature de l’installation d’assainissement à mettre en œuvre, a sollicité, le 21 septembre 2006, l’avis favorable de la faisabilité du service public d’assainissement non-collectif de la communauté des communes locale, qui lui a répondu, en conseillant vivement la mise en place d’un filtre à sable vertical drainé, avec évacuation dans une tranchée de dispersion et en assortissant ces préconisations de la précision du fait qu’une pompe de relevage pouvait être nécessaire selon l’implantation de l’assainissement.
Ainsi, l’agence immobilière avait donc parfaitement connaissance des prescriptions à respecter pour la mise en conformité du système d’assainissement, qui impliquait à l’évidence des travaux d’un coût significatif, dont, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, elle ne pouvait ignorer l’impact économique pour les acquéreurs, qu’elle n’a pas informé de cette situation.
La cour estime donc que c’est à bon droit que le tribunal a considéré que l’agence immobilière avait commis une rétention d’information à l’égard des acquéreurs, qui les a privé de toute possibilité de faire procéder au contrôle de l’assainissement qui s’imposait, et avait donc engagé sa responsabilité à leur égard, sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil.
La cour considère que ce manquement est manifestement à l’origine du préjudice, résultant pour les époux X de la perte de chances de négocier un prix de vente de l’immeuble plus avantageux pour eux, au regard du coût des travaux envisagés, qui s’est élevé, suivant justificatif, à la somme de 22 000,00 €.
La faculté d’exiger la renégociation du prix leur demeurait manifestement ouverte avant la signature de l’acte authentique, compte-tenu de la rétention d’information précitée.
Si dans ce cadre, il ne saurait y avoir lieu de leur allouer une indemnisation correspondant à l’intégralité du coût des travaux que leur a imposé une installation d’assainissement neuve, qu’ils ne pouvaient envisager d’obtenir dans le cadre de l’achat d’un immeuble ancien, il n’en demeure pas moins qu’ils sont en droit de prétendre à l’allocation d’une somme de 15 000,00 €, correspondant à la perte de chances de réduction du prix de vente de l’immeuble, qu’ils pouvaient espérer dans ce contexte.
Ainsi, l’agent immobilier engage sa responsabilité pour ne pas avoir effectué les investigations nécessaires avant la signature du compromis de vente et avant la signature de l’acte, et pour ne pas avoir effectivement communiqué l’ensemble des éléments permettant à l’acquéreur potentiel de déterminer et de négocier le prix en parfaite connaissance de cause.
En effet, il appartient donc bien à l’agent immobilier d’assurer une description précise et loyale du bien vendu et, à défaut, ce dernier engage très clairement sa responsabilité.