Saisie immobilière et procédure de surenchère

Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour de cassation, Chambre commerciale, en date du 11 février 2014, sous le numéro de pourvoi 12-19722.

Cet arrêt vient apporter des précisions concernant la procédure spécifique de surenchère, dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière et plus particulièrement de pouvoir, pour un gérant de SARL, pour effectuer ladite surenchère.

Conformément à la loi, toute personne peut faire surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente.

Il est prévu par la loi qu’à des peines d’irrecevabilité, la surenchère doit être formée par un avocat et déposée au greffe du Juge d’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication. Elle vaut demande de fixation d’une audience de surenchère. L’avocat doit alors attester s’être fait remettre de son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente.

Il importe également de préciser que la déclaration de surenchère ne peut être rétractée comme le rappelle la jurisprudence, notamment la Cour d’appel de Poitiers par un arrêt en date du 16 octobre 2009. La nouvelle surenchère ne peut être analysée comme une nouvelle procédure de vente, mais comme le suivi de la procédure initiale, laquelle est reprise sur une surenchère du dixième du prix d’adjudication sans que la surenchère ne puisse être rétractée. Le texte est extrêmement précis à cet égard.

La surenchère doit alors être dénoncée, tant à l’adjudicataire qu’au débiteur saisi, et ce au plus tard le troisième jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère. Le surenchérisseur la dénonce par acte d’huissier de justice au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisis, et ce à peine d’irrecevabilité.

L’acte de dénonciation doit notamment rappeler que la validité de la surenchère peut être contestée dans les quinze jours de sa dénonciation, conformément à la loi.

L’audience de surenchère est alors fixée par le Juge d’exécution à une date comprise dans un délai de 2 à 4 mois, suivant la déclaration de surenchères. En cas de contestation de la déclaration de surenchère, ce délai court à compter de la date de décision de rejet.

Dans l’espèce qui nous occupe, une SARL, société à responsabilité limitée STM avait formulé une surenchère ? à la suite de l’adjudication sur saisie immobilière qui appartenait à Monsieur et Madame X.

La première société, la société D, adjudicataire du lot en litige, avait demandé que la surenchère soit irrecevable. L’argumentation était celle, tirée du fait que le gérant de la société STM ne justifiait pas avoir été autorisé à accomplir un tel acte par une décision des associés qui auraient dû autoriser le gérant à effectuer cette diligence par assemblée générale spécialement motivée.

Dès lors, curieusement, le Juge a fait droit à cette demande.

Au motif pris que les tiers peuvent se prévaloir des statuts d’une société à responsabilité limitée pour justifier du défaut de pouvoir du gérant, lequel ne pouvait représenter valablement la personne morale dans le cadre d’une procédure de surenchère.

Le Juge du fond avait effectivement retenu que la limitation du pouvoir du gérant de la société STM découlait de la clause des statuts de cette dernière et ces derniers statuts précisaient très clairement que tout achat, vente ou échange d’immeuble ne pouvait être réalisé sans avoir été autorisé par une décision collective des associés.

Toutefois, la Cour de cassation ne retient pas l’argumentation des juges du fond et vient censurer cette décision au motif pris : « qu’en statuant ainsi alors qu’elle relevait que les statuts de la société STM précisaient que la limitation à titre de règlement intérieur des pouvoirs du gérant pour l’accomplissement de certains actes ne pouvaient être opposés aux tiers ni invoqués par eux »

Par voie de conséquence, la société D, laquelle société était initialement adjudicataire, ne pouvait donc se prévaloir des statuts de la société STM pour contester le pouvoir du gérant de cette dernière de la représenter en justice.

Dès lors, nonobstant la spécificité de la procédure de surenchère, il est bien évident qu’en droit des sociétés le pouvoir du gérant d’une SARL n’est pas légalement limité. Il ne peut être limité que par voie statutaire.

En effet, il convient de rappeler que les pouvoirs du gérant d’une SARL doivent être interprétés tantôt lorsqu’ils sont analysés à l’égard des associés et tantôt quand ils sont analysés à l’égard des tiers.

A l’égard des associés, les pouvoirs du gérant de SARL sont définis par les statuts conformément à ce que rappelle l’article L223-18 §4 du Code du commerce et dans ce silence des statuts, ses pouvoirs sont définis par renvoi à l’article L221-4 du Code du commerce, disposition applicable en matière de SNC.

Si les statuts ne disent rien, le gérant peut donc faire tout acte de gestion dans l’intérêt de la société.

A l’égard des tiers, la situation est abordée de manière différente.

En effet, il convient de préciser que la société est engagée envers les tiers par tous les actes du gérant entrant de l’objet social, mais surtout la SARL est aussi engagée même par des actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social.

Or les limites relatives au pouvoir du gérant concernent deux séries d’actes.

D’une part, les actes pris hors objet social, à charge pour la SARL de prouver que le tiers savait que l’acte dépassait l’objet social ou qu’il ne pouvait l’ignorer au contenu des circonstances.

D’autre part, la SARL n’est pas non plus engagée par des actes pris par le gérant en dehors des pouvoirs que lui reconnaît la loi, c’est-à-dire lorsqu’il usurpe les pouvoirs des associés.

Toutefois, les clauses statutaires, il importe de rappeler que les clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant conférés par la loi sont inopposables aux tiers, ce qui est expressément prévu par la loi et notamment à l’article L223-18 § 6 du Code du commerce.

La jurisprudence est même venue apporter une précision de taille puisque la Chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 2 juin 1992 que la limitation des pouvoirs est inopposable aux tiers, même si ceux-ci en avaient connaissance.

Par voie de conséquence, cet arrêt est intéressant en ce qu’il vient clairement préciser que toute personne intéressée peut effectivement faire une surenchère, et ce même s’il était question d’un gérant de SARL qui n’a pas forcément les pouvoirs statutaires de le faire.

La procédure de surenchère est une procédure particulière en droit de la saisie immobilière et fait cependant l’objet de peu de publications.

Cependant il convient de retenir l’attention de cet arrêt, car il rappelle le principe selon lequel toute personne peut faire une surenchère.

Il rappelle surtout que seule une personne capable de se porter adjudicataire lors de la première enchère peut participer à cette surenchère.